יום שלישי , נובמבר 20 2018
בית » כללי » כמה כסף תפסידו אם תקנו היום דירה?

כמה כסף תפסידו אם תקנו היום דירה?

מאת: מערכת הבלוג

אודות הכתב

תוצאות מחקר כלכלי שערכו פרופ' מיקי מלול, כלכלן, ראש המחלקה למנהל ומדיניות ציבורית, אוניברסיטת בן-גוריון בנגב | ד"ר מוסי רוזנבוים, כלכלן, ראש המחלקה לניהול, אוניברסיטת בן-גוריון בנגב | פרופ' אמיר שהם, כלכלן, המחלקה למימון, אוניברסיטת טמפל, ארה"ב

בשנים האחרונות אנו עדים לעיוות חמור במחירי הדירות בישראל. לפי תחשיבים שמרניים שערכנו למחירי הדירות בישראל עולה שקוני הדירות צפויים להפסיד סכום של לפחות 368,000 ₪ על דירה שמחירה 1,600,000 ש"ח.

החל משנת 2007 אנו עדים לעלייה מתמשכת במחירי הדיור. לפי נתוני הלמ"ס (גרף 1) שיעור העלייה במחירי הדירות מ-12/2007 ועד ל-3/2018 עמד על כ 120% (כ 8% לשנה), בשעה שהעלייה במדד מחירי תשומות הבנייה עלה רק בכ-24% באותה התקופה ואילו השכר הממוצע בענף הבינוי עלה בכ-33%. בתקופה זו השכר הממוצע במשק עלה בכ-26% ושכר המינימום עלה בכ-35%.

מה קורה פה בעצם? אנו רואים כאן למעשה התנתקות של המחירים מהעלויות. אז איך ייתכן שהשוק קבע מחיר שאינו משקף את העליות ובהכרח יהיה בלתי יציב בטווח ארוך?

על מנת להבין זאת אנו צריכים להבין שמבחינה כלכלית ייתכן שהשוק יגיע לשווי משקל בטווח קצר ששונה משווי המשקל שהשוק יגיע אליו בטווח הארוך.

מבוא לכלכלה: איך נקבע שיווי משקל בשוק? 

על מנת להדגים את ההבדל בין שווי משקל של טווח קצר לשווי משקל של טווח ארוך נחשוב לרגע על מדינה דמיונית. נניח שבמדינה זו קיים שוק לנסיעה במוניות. יש 1000 נהגי מוניות שמציעים את שירותיהם לציבור והציבור מעוניין בנסיעות במונית. נניח כי מחיר שווי משקל בשוק זה הוא 100 ₪ לנסיעה.

נניח כי עלות ייצור של נסיעה במונית היא 100 ₪ . מה כוללת עלות הייצור מבחינה כלכלית? כמובן את עלויות תפעול המונית כמו דלק ואחזקה. אך גם את הרווח שנהג המונית יכול להרוויח בחלופה הטובה ביותר הקיימת עבורו בשוק (למשל השכר שיכל להרוויח כשכיר). רווח זה נקרא הרווח הנורמלי. כלומר מבחינה כלכלית כשאנו מדברים על עלות הייצור אנו כוללים כבר בתוך העלות את הרווח היזמי (או הרווח הנורמלי).

מצב המוצא הוא שווי משקל שבו היזמים מכסים את העלויות שלהם וכל אחד מרוויח את הרווח הנורמלי.

מונית במדינה אמיתית

ועכשיו נניח קורה משהו שגורם לשיווי המשקל להשתנות. נניח כי הגיע גל הגירה גדול למדינה הדימיונית שלנו. שימו לב שכעת יש 1000 נהגי מוניות שצריכים לשרת כרגע הרבה יותר תושבים ולספק ביקוש גדול יותר. לכן מחיר שווי משקל יעלה. נניח כי עכשיו מחיר נסיעה ייקבע ל-200 ₪. זהו מחיר שווי המשקל החדש.

האם מחיר שווי משקל זה יציב בטווח הארוך? התשובה היא לא! זהו שווי משקל  לטווח קצר בלבד.

למה?

כי נהג המונית הממוצע מרוויח בשיווי המשקל הנוכחי רווח הכפול מהרווח הנורמלי. עובדים אחרים בשוק שרואים את חבריהם נהגי המוניות מתעשרים, ירצו להצטרף אף הם לשוק זה, וכפועל יוצא יגדל היצע המוניות מה שיוביל לירידת מחיר הנסיעה במונית. מתי התהליך ייפסק?

כל עוד מחיר הנסיעה גבוה מהרווח הנורמלי של 100 ₪ ייכנסו עוד ועוד נהגי מוניות, עד לנקודה בה המחיר יחזור להיות 100 ₪, והנהגים יחזרו להרוויח בדיוק את רווח הנורמלי שהוא מחיר שיווי המשקל של הטווח הארוך.

כפי שראינו מחיר שיווי המשקל של הטווח הקצר יכול להיות שונה ממחיר שיווי המשקל בטווח הארוך. מה קובע כמה זמן ייקח למחיר הטווח הקצר להתכנס למחיר שיווי המשקל של טווח ארוך?

התשובה היא שזה תלוי כמה קשה להיכנס לשוק, או בלשון כלכלית – מהם חסמי הכניסה לשוק?

אם אין חסמי כניסה – כלומר אם זול מאוד לקנות מונית וקל מאוד לקבל רישיון לנהיגה במונית – ההתכנסות תהיה מהירה מאוד. אך אם יש חסמי כניסה, משך הזמן שיעבור עד ההתכנסות למחיר יציב של טווח ארוך יהיה ממושך יותר.

פער דו ספרתי בין הטווח הקצר לארוך 

אז מה קורה בשוק הדירות? המחירים הנוכחיים הם שיווי המשקל של טווח קצר, ואנחנו מעריכים שמחירים אלו צריכים לרדת בלפחות 23%-39% כדי להגיע לשיווי משקל של טווח ארוך. כאן פער הזמן בין טווח קצר לטווח ארוך הוא לא קטן משום שיש חסמי כניסה רבים, חלקם נובעים מהממשלה וחלקם נובעים מהשוק.

למה אנחנו חושבים שהמחירים הנוכחיים אינם משקפים את מחירי שיווי המשקל של הטווח הארוך? ניתן לחשוב על שוק הדיור כשוק של מעגלים. המעגל המרכזי הוא תל-אביב. שם מחירי הקרקע הם הגבוהים ביותר. ככל שנתרחק מהמעגל המרכזי כך מחירי הקרקע ילכו וירדו.  המעגלים הינם תחליפיים (לא מושלמים) אחד לשני. ולכן המחיר במעגל אחד מושפע מהמחיר במעגל אחר. בטווח הארוך שינויים במחירים במעגלים השונים צריכים לשקף את השינוי באטרקטיביות היחסית של המעגל ושינויים בעלות הבנייה.

במרכז המעגל: תל-אביב

אז למה אנחנו חושבים שמחיר שווי הנוכחי הוא שיווי משקל של טווח קצר ששונה ממחיר שיווי המשקל לטווח הארוך?

סיבה 1: כשהמחיר לא משקף את עלויות הייצור

עלות בניית דירת 4 חדרים עומדת על כ-600,000 ₪ (כולל רווח נורמאלי) בהערכה שמרנית. נתון זה מבוסס על תוצאות מכרזי מחיר למשתכן, שינויים על פני זמן בעלויות הבנייה, ועל פי שיחות שקיימנו עם קבלנים. עלות זו מהווה הערכה שמרנית (הערכת יתר), כלומר ניתן לבנות אפילו במחיר זול יותר.

לפי תיאוריית המעגלים מחיר דירה במעגל האחרון (דירת האפס) צריך להיות שווה בדיוק לעלות הבנייה. במעגל האחרון יכולות להיות ערד וירוחם, באזורים אלו לא נראה שיהיה מחסור בקרקע בעתיד הנראה לעין.

מבדיקת עסקאות באתר רשות המיסים נראה שדירת 4 חדרים נמכרה לאחרונה בערד במחיר של  798,000 ₪. בטווח הארוך אין לכך הצדקה כלכלית משום שנקודת שיווי המשקל חייבת להיות שווה לעלות הייצור, שהיא כ-600,000 ₪. כלומר הנתונים האלו מלמדים אותנו שהמחירים הנוכחיים בשוק צריכים לרדת בכ 23%, על מנת שנגיע לשווי משקל של טווח ארוך.

סיבה 2: עליות מחירים עודפות בכל המעגלים

אם נבחן את מגמת השינוי במחירים ב-10 השנים האחרונות נראה כי המחירים עלו בכל המעגלים, אם כי בחלק מהמעגלים עלו ביותר ובחלק אחר עלו בפחות. חלק מהשינויים במחירים במעגלים מסויימים עשויים להיות מוצדקים גם בטווח הארוך, למשל אם האטרקטיביות היחסית של מעגל מסוים עלתה ביחס למעגלים אחרים. אך צריך להבחין בין עליה במעגל אחד לעלייה כללית של כל השוק. בטווח הארוך, העלייה הכללית של השוק (תזוזה כלפי מעלה של המחירים בכל המעגלים) לא צריכה להיות גבוהה יותר מעלייה בעלויות הבנייה.

כפי שהראינו בגרף בתחילת הפוסט, ב-10 השנים האחרונות מחירי הדיור עלו בממוצע ב-120%. ניתן לראות כי העליה הכללית (מעבר לעלייה במעגל מסויים) בשוק הייתה גבוהה בהרבה מהעלייה בעלויות הבנייה, שבהערכה השמרנית ביותר עלתה בכ-35% ב-10 השנים האחרונות. מה שמלמד שעל מנת להתכנס לשיווי משקל של הטווח הארוך המחירים צריכים לרדת בכ-39%, ביחס למחירים הנוכחיים.

מה יקרה כשתגיע הירידה? 

כמובן שכולם רוצים לדעת מתי נתכנס למחיר שיווי משקל של הטווח הארוך? בסקר שערכנו בקרב הכלכלנים הבכירים באוניברסיטאות בישראל מצאנו כי כ-63% מהכלכלנים חושבים שתהיה ירידת מחירים כבר בשנה הקרובה. הראינו שאין הצדקה כלכלית לרמת המחירים הנוכחית בטווח הארוך. אנחנו מאמינים שמחירי השוק היום צריכים לרדת בלפחות 23% וייתכן שאף בהרבה יותר, על מנת להתכנס לשווי משקל של טווח ארוך.

מה המשמעות לרוכשי הדירות? דוגמה אחת שתשקף מה יקרה ביותר מדי משקי בית בישראל:

ב-5.3.2018 משפחה מאשדוד רכשה דירת 4 חדרים חדשה מפרויקט במחיר של 1,560,000 ₪. ההפסד הצפוי לפי המודל הוא בין 358,000 ₪  ל-608,000 ₪, תלוי בשיעור הירידה במחירים. נסו עכשיו לדמיין מה יקרה אם המשפחה מינפה את הרכישה ולקחה משכנתא גדולה. אבל זה כבר ניתוח שראוי לפוסט נפרד..

רוצים לקרוא עוד בנושאים כלכליים והיכן הם פוגשים אתכם בחיי היום-יום? העמוד כלכלה שעובדת בשבילנו הוקם על ידי שלושה כלכלנים מהאקדמיה: פרופ' מיקי מלול, ד"ר מוסי רוזנבוים, ופרופ' אמיר שהם.

מטרת העמוד היא להעלות לסדר היום נושאים כלכליים בוערים, ובמיוחד לתת דגש למקומות בהן התוצאות הכלכליות לא משרתות את האינטרס הכלכלי-חברתי של המשק. באמצעות העמוד נעביר אינפורמציה בנושאים אלו ונציע כלים למדיניות ופעולות שנדרשות על מנת להגיע לתוצאה רצויה.

לעמוד הפייסבוק "כלכלה שעובדת בשבילנו"

אודות מערכת הבלוג

מערכת הבלוג
ibgu.ac.il הינו בלוג חדשנות, מדע וטכנולוגיה של אוניברסיטת בן-גוריון בנגב.